GLI AFFITTI BREVI

Sappiamo abbastanza? sappiamo tutto? Qualcosa da decidere e valutare?.

CAV

Casa Vacanza

LT

Locazione Turistica

Puoi Affittare lo Stesso Appartamento come CAV o LT?

, lo stesso appartamento può essere affittato sia come Casa Vacanze (CAV) che come Locazione Turistica (LT), ma non contemporaneamente con la stessa modalità.

La scelta tra CAV e LT dipende da come intendi gestire l’affitto e dalle normative locali.

Un appartamento può rientrare in una categoria o nell’altra a seconda di come lo si configura e lo si registra presso le autorità competenti.

come scegliere fra CAV e LT?

Vediamo ora quali differenze riscontriamo fra una scelta per Casa Vacanza ed una scelta per Locazione Turistica

Regolamentazione e Autorizzazioni

Generalmente richiede una registrazione specifica presso il Comune o altre autorità locali, con la possibilità che siano necessarie autorizzazioni o licenze specifiche.

Meno vincolata da autorizzazioni specifiche, spesso non necessita di una licenza, ma deve comunque rispettare le leggi fiscali e quelle relative agli affitti brevi.

Servizi Offerti

Tende a offrire servizi aggiuntivi simili a quelli alberghieri, come pulizia, cambio biancheria, e accoglienza.

Generalmente non prevede l’obbligo di offrire servizi aggiuntivi; l’affitto è più simile a un tradizionale contratto di locazione, sebbene per brevi periodi.

Destinazione d'Uso

Deve essere specificatamente destinato all’uso turistico e registrato come tale.

Può essere considerato un uso più flessibile dell’immobile, senza necessità di cambiare la destinazione d’uso o registrarlo in modo specifico per il turismo.

Durata degli Affitti

Gestione per affitti brevi, tipicamente inferiori ai 30 giorni

Gestione per affitti brevi, tipicamente inferiori ai 30 giorni. ma le LT sono spesso utilizzate per affitti molto brevi, anche solo di pochi giorni.

CAV O LT?

La decisione di registrare e affittare il tuo appartamento come CAV o LT dipende dalla tua volontà di conformarti alle regolamentazioni specifiche per le CAV, inclusa la gestione di servizi aggiuntivi e l’ottenimento di eventuali licenze, rispetto a una gestione potenzialmente più semplice e meno regolamentata con le LT. Le normative locali saranno decisive nel determinare cosa è permesso e quali obblighi devi soddisfare in entrambi i casi.

Normative locali:

Alcuni comuni o regioni potrebbero avere preferenze o restrizioni che influenzano la scelta.

Gestione

Il Property Manager per offrire un servizio più completo (CAV) o una gestione più semplice (LT).

Obblighi Fiscali e Amministrativi

Diversi tra CAV e LT, possono influenzare la decisione a seconda della convenienza o della facilità di gestione.

CONTRATTO

nella gestione sia delle Case per Vacanze (CAV) che delle Locazioni Turistiche (LT) in Italia, è pratica comune e spesso necessaria redigere e far firmare un contratto agli ospiti.casi.

Approfondiamo

Vediamo come ogni elemento aiuta a migliorare il Servizio.

normative locali

COMUNE & COMUNE

Le normative locali sugli affitti brevi variano significativamente da un comune all’altro e da una regione all’altra, riflettendo le specifiche esigenze e preoccupazioni delle comunità locali. Queste normative sono spesso introdotte per bilanciare i vantaggi economici derivanti dal turismo e dagli affitti temporanei con la necessità di mantenere disponibili e accessibili le abitazioni per i residenti permanenti.

LIMITI DI DURATA

Per esempio, alcune città possono imporre limiti sulla durata totale annuale durante la quale una proprietà può essere affittata a breve termine, per evitare che le abitazioni vengano sottratte al mercato residenziale a lungo termine. Altre possono richiedere ai proprietari di ottenere licenze o permessi specifici, a volte con il pagamento di una tassa, per poter offrire alloggi in affitto breve. Questo non solo regolamenta il mercato ma serve anche a garantire che gli alloggi rispettino determinati standard di sicurezza e comfort.

CONVERSIONI ALLOGGI

Alcune regioni hanno anche stabilito dei limiti specifici per contrastare la conversione di alloggi residenziali in affitti turistici a breve termine, al fine di preservare il tessuto residenziale delle città e garantire che ci sia una sufficiente offerta di alloggi a lungo termine per i residenti.

SICUREZZA

Le normative possono anche mirare a garantire che gli alloggi in affitto breve rispettino gli standard di sicurezza, igiene e comfort. Inoltre, la necessità di rispettare queste normative locali sottolinea l’importanza per i proprietari di informarsi e aderire alle regole vigenti nella loro area specifica, per evitare sanzioni e contribuire positivamente alla comunità.

Gestione

CASA VACANZE (CAV)

La gestione di una Casa per Vacanze implica offrire un alloggio completamente arredato per soggiorni di breve termine. I property manager di CAV devono assicurare una serie di servizi simili a quelli alberghieri, come la fornitura di lenzuola, asciugamani, e talvolta anche di servizi aggiuntivi come la colazione o la pulizia giornaliera. Devono gestire le prenotazioni, garantire l’accoglienza e l’assistenza agli ospiti durante il soggiorno, e occuparsi della manutenzione dell’immobile.

Questo tipo di gestione richiede una presenza costante o facilmente reperibile per risolvere qualsiasi problema possa sorgere e garantire la migliore esperienza possibile agli ospiti.

LOCAZIONE TURISTICA (LT)

La Locazione Turistica, invece, si riferisce alla locazione di un immobile ammobiliato per periodi brevi, senza fornire servizi aggiuntivi tipici dell’ospitalità alberghiera. In questo caso, il property manager si occupa principalmente della gestione delle prenotazioni, dell’accoglienza degli ospiti, della pulizia iniziale e finale, e della manutenzione ordinaria dell’immobile.

La gestione di una LT è meno impegnativa rispetto a una CAV in termini di servizi offerti, ma richiede comunque attenzione nella selezione degli ospiti, nella gestione dei contratti di locazione temporanea e nel rispetto delle normative locali relative alle locazioni brevi.

ATTENZIONE

In entrambi i casi, il property manager deve essere aggiornato sulle normative locali che regolamentano gli affitti brevi, comprese eventuali tasse di soggiorno e requisiti di sicurezza. La differenza principale tra le due gestioni risiede nel livello di servizio offerto agli ospiti e nelle responsabilità quotidiane del manager.

La scelta tra gestire una CAV o una LT dipenderà dagli obiettivi del proprietario, dalla posizione dell’immobile e dal target di ospiti che si intende raggiungere.

Obblighi fiscali

Nel contesto italiano, la gestione di Case per Vacanze (CAV) e Locazioni Turistiche (LT) richiede il rispetto di specifici obblighi amministrativi e fiscali, fondamentali per operare in conformità con la legge.

CASA VACANZE (CAV)

Per avviare una Casa per Vacanze, è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune in cui si trova l’immobile.

Questa procedura consente di comunicare all’amministrazione locale l’intenzione di avviare l’attività, assicurandosi che questa rispetti tutte le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, e requisiti urbanistici. La SCIA è cruciale per le CAV poiché verifica la conformità dell’attività alle leggi locali e nazionali, permettendo così di operare legalmente.

Oltre alla SCIA, il gestore di una CAV deve anche occuparsi della riscossione e del versamento della tassa di soggiorno, se prevista dal comune, e rispettare gli obblighi fiscali relativi all’emissione di fatture e al pagamento dell’IVA.

LOCALITA’ TURISTICA

Le Locazioni Turistiche, offrendo soggiorni brevi senza i servizi aggiuntivi tipici delle CAV, solitamente non richiedono la presentazione della SCIA, a meno che specifiche normative locali non stabiliscano diversamente.

Tuttavia, è imperativo registrare i dati degli ospiti attraverso il sistema Alloggiati Web, comunicandoli alla questura entro 24 ore dall’arrivo, per motivi di pubblica sicurezza.

Dal punto di vista fiscale, i gestori possono optare per il regime della cedolare secca, che semplifica gli adempimenti fiscali eliminando la necessità di riscuotere l’IVA e facilitando la gestione dei redditi derivanti dall’affitto.

PER CONCLUDERE

In entrambi i casi, la chiarezza e la precisione nella gestione degli adempimenti amministrativi e fiscali sono essenziali per garantire il successo e la legalità dell’attività di affitto breve, proteggendo sia i gestori che gli ospiti.

Contratto

Questo documento ha lo scopo di definire chiaramente i termini e le condizioni del soggiorno, le responsabilità di entrambe le parti, e qualsiasi altra disposizione rilevante, contribuendo a prevenire malintesi e a fornire una base legale per la risoluzione di eventuali controversie.

Nel contratto di affitto breve dovrebbero essere inclusi almeno i seguenti elementi:

  • Identificazione delle Parti: Nomi completi e dati identificativi di ospiti e gestore o proprietario.
  • Descrizione dell’Immobile: Indirizzo completo e una descrizione dettagliata dell’alloggio, inclusi i servizi offerti.
  • Durata del Soggiorno: Le date di check-in e check-out.
  • Importo del Canone di Locazione: L’importo totale del soggiorno, incluse eventuali tasse di soggiorno previste dal comune, e le modalità di pagamento.
  • Deposito Cauzionale: Se richiesto, l’importo del deposito cauzionale per coprire eventuali danni.
  • Regole dell’Alloggio: Inclusi limiti sull’uso delle strutture, divieto di fumo, gestione dei rifiuti, e qualsiasi altra regola specifica dell’immobile.
  • Cancellazione e Modifiche: Politiche di cancellazione e le condizioni per eventuali modifiche al soggiorno.
  • Obblighi e Responsabilità: Dettagli sugli obblighi degli ospiti e del gestore o proprietario durante il soggiorno.

 

La redazione di un contratto chiaro e dettagliato è fondamentale per assicurare la trasparenza e la comprensione reciproca tra ospite e gestore, oltre a garantire il rispetto delle normative locali.

Questo aspetto è particolarmente importante in Italia, dove la regolamentazione degli affitti brevi può essere complessa e varia da comune a comune.

Avere un contratto firmato aiuta a formalizzare l’accordo, facilitando la gestione delle locazioni e offrendo una maggiore sicurezza giuridica a entrambe le parti.