GLI AFFITTI BREVI

Come gestire gli Affitti Brevi.

Sappiamo abbastanza? sappiamo tutto? Qualcosa da decidere e valutare?.

affitto casa sicura, prepara la casa per gli ospiti

CAV

Casa Vacanza

LT

Locazione Turistica

Come Lavorare? Quali normative? Partita IVA o no? Casa Vacanza o Locazione turistica ?

Posizionare il Proprio Immobile richiede la valutazione di molti aspetti. Si può fare da soli oppure rivolgersi ad un Professionista, un Property Manager.

Come gestire gli Affitti Brevi sembra una attività semplice ma non lo è, soprattutto quando si ha poso tempo o se la concorrenza è molta. In ogni caso, anche se tutto sembra andare per il meglio, spesso si perdono opportunità di guadagno senza nemmeno saperlo.

In questa sezione di base del Nostro Sito Web presentiamo alcuni aspetti di struttura e consigli ed approfondimenti che speriamo vi siano utili per comprendere e valutare. Per le valutazioni di tipo Avanzato Vi invitiamo a contattarci per studiare insieme a Voi il Vostro Immobile.

Definizioni. Quando CAV o LT?

Casa Vacanza e Locazione Turistica, Servizi Offerti, Destinazione d'uso,

CIR & CIN cosa sono

I codici CIR e Codici CIN e la loro evoluzione e normativa

REGIME FISCALE IRPEF E CEDOLARE

Quale Regime fiscale? IRPEF? Cedolare secca? Indizioni

PARTITA IVA e FATTURA

La Partita IVA quando serve? indicazioni sulla Fatturazione Elettronica

Come gestire gli Affitti Brevi.
Definizioni. come scegliere CAV o LT?

Vediamo ora quali differenze riscontriamo fra una scelta per Casa Vacanza ed una scelta per Locazione Turistica

Definizioni

Le prime informazioni

Gli affitti brevi, noti anche come locazioni brevi o locazioni turistiche, definiscono un tipo specifico di contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per periodi brevi, generalmente inferiori ai 30 giorni.

Caratteristiche principali:

  • Durata limitata: La durata massima del contratto è di 30 giorni, con un minimo di 1 giorno.
  • Finalità turistica o transitoria: Gli affitti brevi sono destinati esclusivamente a turisti, viaggiatori d’affari o persone che necessitano di un alloggio temporaneo.
  • Servizi accessori (facoltativi): I proprietari possono offrire servizi aggiuntivi come pulizia, cambio biancheria, connessione Wi-Fi, ecc.
  • Regime fiscale: La tassazione dei redditi derivanti da affitti brevi dipende da come viene gestito l’immobile:
    • Cedolare secca al 21%: Si applica agli affitti brevi che non rientrano nella categoria di “casa vacanza”.
    • IRPEF: Si applica agli affitti brevi che rientrano nella categoria di “casa vacanza”, ovvero gestiti in maniera imprenditoriale con servizi accessori e frequente rotazione degli ospiti.

Le caratteristiche (Servizi, Regime fiscale) sopra citate possono avere delle regole diverse a seconda appunto di come si  classifica l’immobile: “Casa vacanza CAV” o “Locazione turistica LT” che vedremo in seguito.

Disciplina normativa:

  • Decreto Legge n. 50/2017: (clicca per leggere il documento della Agenzia delle Entrate) Introduce una specifica disciplina contrattuale e fiscale per gli affitti brevi in Italia.
  • Normativa locale: La disciplina sugli affitti brevi può variare a seconda della regione o del comune in cui si trova l’immobile.
  • Regole e norme Fisco Oggi per informarsi sempre di più

Come indicato al punto precedente, gli “AFFITTI BREVI” sono una forma di gestione regolata che prevede un massimo di 30 giorni.

Ma cosa succede se si superassero i 30 giorni? 

Più avanti entreremo nei dettagli del contratto e altre condizioni. In questa sezione ci concentriamo sui primi cardini che “saltano” se si superano i 30 giorni della locazione. (premettiamo noi come consiglio: non fatelo! state nei 30 giorni per singolo contratto/locazione).

Ci sono vari rischi. Superare i 30 giorni con un contratto di affitto breve può comportare diverse conseguenze, sia dal punto di vista civilistico che fiscale.

Dal punto di vista civilistico:

  • Il contratto di affitto breve si trasforma automaticamente in una locazione ordinaria: Ciò significa che il contratto si intende rinnovato per periodi quadriennali, con la possibilità di disdetta da parte del conduttore solo alla scadenza di ogni quadriennio, con un preavviso di sei mesi.
  • Si applicano le disposizioni della legge 431/1998 (legge sull’equo canone): Tra queste, la determinazione del canone di locazione in base a valori predeterminati e la possibilità per il conduttore di richiedere la riduzione del canone in caso di immobile non conforme.
  • Il locatore perde il beneficio della cedolare secca al 21%: I redditi derivanti dall’affitto saranno tassati come redditi di fabbricati ai fini IRPEF, con aliquote variabili in base al reddito complessivo del contribuente.

Dal punto di vista fiscale:

  • Perdita del regime di cedolare secca al 21%: Come già accennato, i redditi derivanti dall’affitto saranno tassati come redditi di fabbricati ai fini IRPEF, con aliquote variabili in base al reddito complessivo del contribuente.
  • Obbligo di registrazione del contratto: Il contratto di locazione, che supera i 30 giorni, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di inizio della locazione.
  • Pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo: La registrazione del contratto comporta il pagamento di un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo pattuito e di un’imposta di bollo pari a 16 euro.

E’ importante precisare che queste sono solo le conseguenze generali del superamento dei 30 giorni con un contratto di affitto breve. La specifica situazione potrebbe variare in base a diversi fattori, come la normativa locale e le clausole contrattuali.

Per avere una valutazione precisa del suo caso, le consiglio di rivolgersi a un professionista, come un commercialista o un consulente fiscale.

 

Possiamo aggiungere che:

non è del tutto corretto affermare che il superamento dei 30 giorni in un affitto breve comporti automaticamente la trasformazione del contratto in una locazione ordinaria con clausole di legge 431/98.

La situazione è più complessa e dipende da diversi fattori:

  • Le intenzioni delle parti: Se le parti, locatore e conduttore, sin dall’inizio concordano un contratto di durata superiore ai 30 giorni, con finalità di locazione turistica o casa vacanza, il contratto rimane valido come tale, anche se supera la durata di 30 giorni. In questo caso, non si applicano le norme della legge 431/98 sulla locazione ordinaria.
  • La formulazione del contratto: È importante verificare la formulazione del contratto di affitto breve. Se il contratto specifica chiaramente che si tratta di un contratto di locazione turistica o casa vacanza, anche se di durata superiore ai 30 giorni, la clausola di locazione ordinaria potrebbe non applicarsi.
  • Il comportamento delle parti: Se il comportamento delle parti durante la locazione è coerente con un contratto di locazione turistica o casa vacanza (ad esempio, frequenti cambi di ospite, servizi accessori offerti dal locatore), anche se la durata supera i 30 giorni, il giudice potrebbe ritenere valido il contratto come tale.

Tuttavia, è importante sottolineare che la normativa sugli affitti brevi è in continua evoluzione e che l’interpretazione dei contratti da parte dei giudici può variare.

 

Il nostro consiglio rimane però sempre fisso: Non superare i 30 giorni.

Un “Affitto Breve” prevede una scelta strategica, ossia decidere se lo si gestisce classificando l’Immobile o gli Immobili come:

  • Casa Vacanza CAV
  • Locazione Turistica LT

 

Definita la scelta, si procede con una serie di procedure di varia natura coerenti con la scelta strategica CAV o LT.

La classificazione

Casa Vacanza (CAV): Immobile arredato gestito in forma imprenditoriale per affitto a turisti, senza servizi centralizzati, durante una o più stagioni, con contratti di durata non inferiore a 3 giorni e non superiore a 3 mesi consecutivi.

Una casa vacanze è un appartamento, una casa singola, una villa, uno chalet o un bungalow sia isolato o sia incluso in un villaggio o insieme di altre case, ecc, che non si limita ad affittare e mettere a disposizione di un immobile ma offre anche dei servizi aggiuntivi. E’ simile come “offerta” ad una struttura turistico-ricettiva come un bed and breakfast oppure  ostelli.

La gestione di una casa vacanze CAV permette di fornire servizi aggiuntivi per gli ospiti che sono caratteristici di un’attività turistico alberghiera. Questa opzione rende il lavoro di una casa vacanze un’attività tipicamente imprenditoriale (a differenza delle locazioni turistiche, in genere gestite in forma non imprenditoriale e occasionale).

L’avvio dell’attività di case vacanze CAV prevede il rispetto anche di alcune caratteristiche tecniche dell’immobile o degli immobili presso i quali viene svolta l’attività. Tra i vari adempimenti ci sono:

  • Presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) (e poi eventualmente cessazione dell’attività) presso l’ufficio SUAP del comune dove si trova la struttura
  • Comunicazione dei dati degli ospiti sul portale Alloggiati Web entro le 24h ore successive all’arrivo di essi
  • Richiedere agli ospiti e versare la tassa di soggiorno al comune
  • Obbligo di esposizione del listino prezzi

Contratto

Non è obbligo avere il contratto con gli Ospiti per le CAV. Lo è se la struttura è una LT locazione turistica.

Regole tecniche di agibilità

Pertanto è necessario rispettare tutte le regole tecniche di agibilità, energetiche, sanitarie e igieniche, nonché di conformità degli impianti, con eventuale stipula di polizze assicurative conto terzi. Ogni comune può determinare i propri requisiti e misure per le case vacanze, per le specifiche della tua struttura dovrai consultare il comune dove si trova la casa vacanze.

Locazione Turistica (LT): Locazione di un immobile a turisti per un periodo non superiore a 30 giorni, con contratto di natura transitoria (https://it.wikipedia.org/wiki/Locazione).

La locazione turistica è regolata dal codice civile art.1571 e segg, dal D.Lgs.79/2011 sul turismo e da parte della legge 431/98 ( art 1C, 4E, 13C).

La dichiarazione di locazione turistica è valida se si affitta a terzi, a fini turistici e per un breve periodo di tempo, a pagamento e senza fornire servizi alla Persona. Il Proprietario o il Property Manager mette “a disposizione” a disposizione la locazione per una durata non superiore a 30 giorni.

ATTENZIONE; gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono le pulizie finali e la biancheria. (la biancheria deve essere posta in un luogo fisso e sarà l’Ospite a sistemarla in casa, altrimenti sarebbe un servizio. Tecnicamente, addirittura la carta igienica non è compresa, solo il sapone).

Contratto quando va registrato

Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni viene applicato il DL 50/2017 riguardante le locazioni brevi.

Se la locazione turistica è inferiore ai 30 giorni complessivi in un anno non occorrerà registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate. Se invece la locazione supera i 30 giorni l’anno, il contratto di affitto dovrà essere registrato.

Servizi Offerti

Tende a offrire servizi aggiuntivi simili a quelli alberghieri, come:

  • pulizia oltre la pulizia finale;
  • cambio biancheria e posizionamento biancheria in armadi e posti comodi per l’Ospite,:
  • servizi di noleggio in ogni forma
  • servizi di trasporto da/per porti, aereoporti, stazioni, altro.

I servizi offerti sono quindi espressione di attività imprenditoriale.

Tuttavia, chi gestisce una Casa Vacanze non può somministrare alimenti e bevande come le strutture alberghiere.

La casa vacanza stipula dei veri e propri contratti di prestazione di servizi ricettivi con i clienti.  La casa vacanze offre affitto ma non solo: offre anche soprattutto, servizi aggiuntivi.

In questo elemento fondamentale si differenzia dalla locazione turistica.

Non prevede l’obbligo di offrire servizi aggiuntivi; l’affitto è più simile a un tradizionale contratto di locazione, sebbene per brevi periodi. Previsti solo la pulizia finale e la fornitura di biancheria. Attenzione: a norma la biancheria deve essere lasciata su un luogo specifico di appoggio; quindi NON previsto che si riponga con ordine ad uso già pronto. 

 

Contratto quando va registrato

Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni viene applicato il DL 50/2017 riguardante le locazioni brevi.

Se la locazione turistica è inferiore ai 30 giorni complessivi in un anno non occorrerà registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate. Se invece la locazione supera i 30 giorni l’anno, il contratto di affitto dovrà essere registrato.

Destinazione d'Uso

Deve essere specificatamente destinato all’uso turistico e registrato come tale.

La casa vacanze prevede un impegno rilevante e continuativo, in quanto è un’attività imprenditoriale e può essere l’unica fonte di reddito o una delle più importanti.

Può essere considerato un uso più flessibile dell’immobile, senza necessità di cambiare la destinazione d’uso o registrarlo in modo specifico per il turismo.

 

La locazione breve offre solo pulizia finale e il cambio biancheria.

 

NOTA: nella gestione “affitto breve” la biancheria di servizio (coperte, asciugamani e lenzuola) andranno lasciati nell’armadio e non sistemati nel bagno e sul letto, altrimenti potrebbe scattare la “fornitura di servizi” che cambierebbe il tipo di attività in extra alberghiera.

Contratto con Ospite

Non è necessaria la stipula di un contratto:  la attività è simile a quella di altre strutture ricettive extra alberghiere come b&b, ostelli, ecc.

Listino Prezzi

La gestione è obbligatoria così come per gli Hotel. Deve essere esposto in chiaro, all’interno, all’interno della casa,  i prezzi a notte nell’apposito modulo rilasciato dal comune.

Obbligatorio si. E le modalità di gestione?

Dipende.

Per la locazione turistica o affitto breve, invece, per un massimo di 30 gg, tra locatore e conduttore deve essere stipulato un “contratto di locazione abitativa con finalità turistiche”.

La denominazione deve essere sempre indicata nel contratto.

Gestione con la Agenzia Entrate

  • Durata superiore a 30 giorni: Il contratto deve essere registrato alla Agenzia delle Entrate  (la registrazione può essere effettuata anche online).
  • Inferiore a 30 giorni: obbligo di preparazione e firma ma non si deposita alla Agenzia. I contratti saranno resi disponibili alla Agenzia delel Entrate entro il 31 Gennaio dell’anno successivo.

 

Nel contratto dovranno sempre essere dichiarati i dati del Proprietario e  dell’Ospite; il periodo dell’affitto con indicazioni di data inizio e data fine e infine la durata in giorni oltre al valore del pagamento da percepire.

L’importo dell’affitto  deve includere le utenze e la pulizia a fine soggiorno.

Il contratto di locazione turistica per affitti brevi è un accordo tra un locatore e un conduttore che definisce le condizioni per l’affitto di un immobile ad uso abitativo per un periodo inferiore o uguale a 30 giorni.

Questo tipo di contratto è disciplinato dal Decreto Legge n. 50/2017, che ha introdotto una specifica disciplina contrattuale e fiscale per gli affitti brevi in Italia.

Ecco gli elementi essenziali che un contratto di locazione turistica per affitti brevi deve contenere:

Dati identificativi:

  • Generalità del locatore e del conduttore
  • Descrizione dell’immobile (indirizzo, categoria catastale, mq)
  • Durata del contratto (con data di inizio e fine)
  • Canone di locazione
  • Modalità di pagamento del canone
  • Deposito cauzionale (se previsto)
  • Modalità di consegna e riconsegna delle chiavi
  • Spese condominiali e utenze
  • Servizi accessori (se offerti)
  • Norme di comportamento per il conduttore
  • Clausola di risoluzione del contratto
  • Foro competente

E’ importante sottolineare che il contratto di locazione turistica per affitti brevi non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Inoltre, il locatore che opera nel regime di cedolare secca per gli affitti brevi è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio di ciascun anno, i dati relativi ai contratti stipulati nell’anno precedente.

Di seguito, alcuni consigli per la redazione di un contratto di locazione turistica per affitti brevi:

  • Utilizzare un modello di contratto: Esistono online diversi modelli di contratto di locazione turistica per affitti brevi che possono essere utilizzati come base.
  • Personalizzare il contratto: Il contratto deve essere adattato alle specifiche esigenze delle parti.
  • Essere chiari e precisi: Il contratto deve essere scritto in modo chiaro e preciso, in modo da evitare fraintendimenti.
  • Farsi assistere da un professionista: Se si hanno dubbi sulla redazione del contratto, è consigliabile farsi assistere da un avvocato o da un commercialista esperto in materia di locazioni.

Oltre al contratto di locazione, è consigliabile redigere anche un regolamento interno dell’immobile, che indichi le norme di comportamento da rispettare da parte degli ospiti.

Un contratto ben redatto e un regolamento chiaro possono aiutare a prevenire problemi e controversie durante l’affitto.

Ricevute agli Ospiti

E’ necessaria la P.IVA, sia personale o di una società. Pertanto emettere una ricevuta, al termine del soggiorno, è obbligatorio. Si tratta di una attività imprenditoriale. Casa Vacanza e hotel in questo sono con la medesima procedura.

La ricevuta di affitto turistico la si emette solo se la richiede il locatario. In generale è uno strumento di gestione anche interna per avere evidenza.

E’ obbligatorio apporre la marca da bollo da € 2,00 solo per importi superiori a € 77,47.

Nuove Norme Sicurezza

La nuova normativa stabilisce che i locatori sono tenuti a rispettare le normative di sicurezza degli impianti e ad equipaggiare le strutture con dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio, oltre ad estintori portatili conformi alla legge.

Nella fattispecie, le case vacanze e le strutture a uso abitativo utilizzate per l’accoglienza e la locazione turistica devono rispondere a specifici requisiti di sicurezza.  

Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi certificati a norma di legge e perfettamente funzionanti:

  • rilevatori di gas combustibili, GPL o gas metano, preferibilmente installati a corrente;
  • rilevatori di monossido di carbonio, che possono anche essere alimentati a batteria;
  • estintori portatili da posizionare in luoghi accessibili e visibili, in particolare in vicino agli accessi o nelle aree di maggior pericolo. 

La normativa stabilisce l’installazione di almeno un estintore portatile ogni 200 metri quadrati di pavimento, con almeno un estintore per piano. 

Oltre all’installazione, è prevista anche la manutenzione periodica dei rilevatori, che dovrà essere affidata a tecnici specializzati.

Come gestire gli Affitti Brevi.
CIR & CIN

Il Precedente codice CIR (Codice Identificativo Regionale) ed il nuovo codice CIN (Codice Identificativo Nazionale)

CIR CIN

il CIN (Codice Identificativo Nazionale) sarà obbligatorio sia per le Case Vacanze CAV che per le Locazioni Turistiche LT a partire dal 1° settembre 2024.

Inizialmente, il CIR (Codice Identificativo Regionale) era richiesto per entrambe le tipologie di strutture. Tuttavia, con l’introduzione del CIN, il CIR non sarà più rilasciato a partire da settembre 2024.

Pertanto, per tutte le Case Vacanze CAV e le Locazioni Turistiche LT adibite a tali usi al 31 agosto 2024, i proprietari avranno tempo fino al 31 dicembre 2024 per richiedere il CIN.

Il CIN diventerà il codice identificativo unico per tutti gli affitti brevi e le locazioni turistiche in Italia. Dovrà essere esposto all’esterno dell’immobile e in ogni annuncio di locazione.

Ecco alcune informazioni utili:

  • Come ottenere il CIN: A partire da settembre 2024, il CIN potrà essere richiesto tramite un portale nazionale gestito dal Ministero del Turismo. Le modalità precise per il rilascio del CIN saranno comunicate dal Ministero del Turismo nelle prossime settimane.
  • Sanzioni: La mancata richiesta o l’esposizione del CIN comporta sanzioni amministrative da 500 a 5.000 euro.

Per maggiori informazioni:

Ricorda che è sempre consigliabile consultare le normative regionali specifiche per la tua zona, in quanto potrebbero esserci ulteriori disposizioni in materia di affitti brevi e locazioni turistiche.

Sì, il CIR (Codice Identificativo Regionale) è obbligatorio per tutte le Locazioni Turistiche LT, anche se non gestite in forma imprenditoriale.

La normativa non fa distinzione tra locazioni gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. L’obbligo di ottenere il CIR vale per tutti gli immobili adibiti a LT, indipendentemente dall’attività del locatore.

Questo significa che anche se gestisci la tua LT in modo occasionale, senza scopo di lucro e senza partita IVA, sei comunque tenuto a richiedere il CIR.

Le sanzioni per la mancata osservanza dell’obbligo CIR sono le stesse per tutti, e possono arrivare fino a 5.000 euro.

Pertanto, è consigliabile regolarizzare la propria posizione quanto prima, richiedendo il CIR tramite il portale nazionale che sarà attivo a partire dal 1° settembre 2024.

Per maggiori informazioni:

Il Ministero del Turismo ha introdotto una nuova misura per garantire la tutela della concorrenza e della trasparenza nel mercato degli affitti brevi. 

Un Codice Identificativo Nazionale (CIN) sarà assegnato alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extralberghiere. 

Dal 1° settembre 2024, sarà attivato un portale per assegnare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture destinate agli affitti brevi e a tutte le altre forme di ospitalità ricettiva.

 

Quadro Normativo e ruolo della Legge n. 191/2023

La legge n. 191/2023, recante “Disposizioni in materia di semplificazione e razionalizzazione delle norme sul turismo, ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi, fornendo così un quadro normativo chiaro per la sua implementazione.

Il percorso di entrata in funzione della piattaforma avverrà gradualmente, iniziando dalle Regioni più tecnologicamente avanzate che partecipano volontariamente alla fase pilota. 

Una fase di sperimentazione è prevista tra giugno e luglio, con l’obiettivo di pubblicare l’Avviso ufficiale dell’entrata in funzione del portale telematico del Ministero del Turismo entro il 1° settembre 2024.

 

Alcune Regioni e Comuni italiani avevano già introdotto un codice identificativo per gli affitti brevi. 

Con l’entrata in vigore del CIN nazionale, questi codici regionali/comunali verranno automaticamente convertiti nel CIN.

Si avrà, dunque, una automatica ricodificazione come CIN dei codici identificati assegnati,aggiungendo ai codici regionali e provinciali un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo. A ciò provvederà l’ente territoriale.

Obbligo di esporre il CIN.

Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o  una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, quindi il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, dovrà disporre del CIN.

 il Codice Identificativo Nazionale dovrà essere obbligatoriamente esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, nonché inserito in ogni annuncio di locazione breve, sia online che offline.  

Tale obbligo è esteso ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici.

 

Sanzioni

L’omissione del CIN potrebbe comportare sanzioni fino a 8.000 euro per i locatori e fino a 5.000 euro per chi non lo inserisce negli annunci, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato. 

l CIN deve essere obbligatoriamente inserito in ogni annuncio di locazione breve, indipendentemente dal canale utilizzato: 

  • Piattaforme online (es. Booking.com, Airbnb, etc.)
  • Siti web immobiliari
  • Annunci cartacei
  • Altri canali di promozione
  • Il CIR è ancora obbligatorio per tutte le Locazioni Turistiche LT in Italia, sia ad uso imprenditoriale che non imprenditoriale.
  • Il rilascio del CIR avviene a livello regionale, tramite le procedure stabilite da ogni singola Regione.
  • Il CIN non è ancora attivo. La sua introduzione è prevista per il 1° settembre 2024 e avverrà tramite un portale nazionale gestito dal Ministero del Turismo.

 

A partire da settembre 2024:

  • Il CIR non sarà più rilasciato.
  • Per le LT già adibite a tale uso al 31 agosto 2024, i proprietari avranno tempo fino al 31 dicembre 2024 per richiedere il CIN.
  • Il CIN diventerà il codice identificativo unico per tutti gli affitti brevi e le locazioni turistiche in Italia.

In sintesi, per il momento il CIR è ancora in vigore e deve essere ottenuto per le LT. A partire da settembre 2024, il CIR sarà sostituito dal CIN.

Per maggiori informazioni:

Per la richiesta del CIN sarà necessario rivolgersi direttamente al ministero del Turismo, che gestirà anche la relativa banca dati: il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico ricettiva dovrà presentare la richiesta.

Il CIN supererà quindi il CIR, codice Identificativo Regionale

 

Con l’introduzione della Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) e degli Immobili in Locazione Breve e per Finalità Turistiche (BDSR), sono state rese note le modalità su come ottenere il CIN Codice Identificativo Nazionale.

 

Fase sperimentale:

  • Data di Inizio: 3 giugno 2024
  • Regioni coinvolte: Puglia, Veneto (dal 13 giugno), Calabria (dal 26 giugno), con successiva estensione ad Abruzzo e Lombardia.
  • Durante questa fase, il sistema sarà testato e ottimizzato per garantire un funzionamento efficiente.

 

Fase a regime:

  • Data di inizio: settembre 2024
  • Copertura: intero territorio nazionale.
  • In questa fase, tutte le regioni potranno accedere alla BDSR e richiedere il CIN.

 

La piattaforma BDSR e la richiesta del CIN

Attraverso la piattaforma BDSR, i titolari di strutture ricettive e locatori di immobili in locazione breve possono richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Questo codice è essenziale per la pubblicazione degli annunci e deve essere esposto all’esterno delle strutture.

 

Come accedere alla piattaforma

  • Visualizza le strutture collegate al tuo codice fiscaleintegra i dati mancanti e ottieni il CIN con un processo semplificato.

 

Tempistiche e obblighi

  • Entrata in vigore: le disposizioni di legge e gli obblighi correlati al CIN entreranno in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione dell’avviso nella Gazzetta Ufficiale, attestante l’entrata in funzione della BDSR su scala nazionale.
  • Adeguamento: la fase sperimentale permette ai gestori di adeguarsi con largo anticipo agli obblighi del CIN.

 

Obiettivi e Funzionamento della BDSR

La piattaforma BDSR, implementata dal ministero del Turismo in collaborazione con le Regioni e le Province Autonome, mira a migliorare la trasparenza, la regolamentazione e la competitività del mercato. Tra gli obiettivi principali vi sono:

  • Tutela del consumatore: garantire una maggiore protezione per i turisti;
  • Concorrenza leale: promuovere un mercato competitivo e regolamentato;
  • Trasparenza del mercato: centralizzare tutte le informazioni relative alle strutture ricettive e agli immobili in locazione turistica.

Il Codice Identificativo Nazionale sostituirà i codici regionali e provinciali esistenti, integrandoli nella banca dati nazionale attraverso una ricodificazione automatica.

Questo sistema avanzato di interoperabilità assicurerà la gestione e la protezione dei dati sensibili in modo sicuro ed efficace, rispondendo alle esigenze di trasparenza e affidabilità del settore.

 

Approfondimenti

Per ulteriori dettagli sugli obblighi e le sanzioni legati al CIN, ti invitiamo a leggere il nostro articolo precedente: Codice Identificativo Nazionale (CIN): ecco tutte le novità sugli Affitti Brevi in Italia.

Con l’introduzione della BDSR, il settore degli affitti brevi in Italia si prepara a un futuro più regolamentato e trasparente, facilitando l’accesso a un sistema centralizzato per tutti i titolari di strutture ricettive e locatori.

 

Codice Identificativo Nazionale (CIN): ecco tutte le novità sugli Affitti Brevi in Italia

Come gestire gli Affitti Brevi.
Il Regime Fiscale

IRPEF o Cedolare Secca? Approfondiamo gli argomenti

Regime Fiscale 1

I redditi derivanti dall’attività sono considerati “redditi d’impresa” e tassati come tali. Si valuta con il proprio Commercialista la gestione. Comunque è possibile valutare:

  1. Reddito di Capitale: Quando manca la prestazione di servizi accessori e si configura un semplice rapporto di locazione, il reddito è classificato allora come reddito di capitale, soggetto alle aliquote IRPEF.
  2. Reddito d’Impresa Non Imprenditoriale: Se la prestazione di locazione, con servizi accessori, non è esercitata abitualmente e senza organizzazione aziendale, allora il reddito rientra tra le attività commerciali non esercitate abitualmente, tassate con aliquote progressive IRPEF.
  3. Reddito d’Impresa Imprenditoriale: Se l’attività viene esercitata abitualmente con organizzazione aziendale e offerta di servizi accessori, si presenta come un reddito d’impresa tassato come reddito d’impresa, con possibilità di applicare il regime forfettario o ordinario.

In caso di espansione attività potrebbe essere utile valutare la apertura di una SRL, per dividere le responsabilità fra il patrimonio societario ed il patrimonio personale.

 

I profitti derivanti dall’attività della casa vacanza vengono inseriti, nella dichiarazione dei redditi, nella voce “altri redditi”: sono quindi assimilati alle attività commerciali. Per questo motivo non si può usufruire del regime della cedolare secca. È però possibile detrarre tutte le spese sostenute dai profitti dell’attività.

I redditi derivanti dall’attività sono considerati “redditi fondiari” e tassati con la cedolare secca.

Con la LT puoi usufruire della cedolare secca.

La cedolare secca è un’imposta pari al 21% (prima locazione) del guadagno totale per la prima locazione e del 26% dalla seconda fino ad un massimo di 4 locazioni sui redditi Airbnb, la quale va a sostituire l’Irpef, ovvero il classico regime ordinario, e le tasse comunali o regionali che vengono applicate sul contratto di affitto.

Con questa tassa, non ti servirà aprire la partita IVA per affittare una struttura per un breve periodo di tempo.

Regime Fiscale 2 IRPEF e Cedolare Secca

In generale, vi sono due modi di gestire la questione tasse.

Se, ad esempio, il reddito  Airbnb si abbina a un lavoro dipendente, i due redditi potrebbero essere sommati e tassati con un’aliquota probabilmente oscillante tra il 23% e il 43%. Si parla qui di regime ordinario IRPEF.

Se deciderai di utilizzare questo regime, avrai il vantaggio di poter applicare delle detrazioni per i costi di ristrutturazione della casa o per i costi di gestione di Airbnb. L’aiuto di un commercialista o di un patronato ti permetterà di capire dove inserire il reddito proveniente dall’affitto di una proprietà all’interno della tua dichiarazione dei redditi.

Opzione alternativa all’IRPEF: la cedolare secca

Riservato al reddito proveniente da affitti e quindi anche ai redditi derivanti da Airbnb, questo è chiamato cedolare secca ed è riservato solo a chi esercita l’attività di affitto in modo non professionale (senza Partita IVA) e solo in qualità di persona fisica (non di persona giuridica, ovvero come società o gestore di strutture ricettive).

In questo caso, però, non sarà possibile portare in detrazione alcuna spesa relativa all’attività come pubblicità, software gestionali, un nuovo computer: non sono più in detrazione.

La cedolare secca applica un’aliquota fissa del 21% al solo reddito relativo agli affitti per il primo immobile.

Si applica il 26% dal secondo immobile.

Se si hanno quindi 4 immobili, l’immobile più profittevole viene posto come Immobile primo, al 21%, lasciando gli altri 2 al 26%.

NOTA 1: se si passa a 5 Immobili, allora è necessario uscire da queto regime e passare alla gestione professionale con Partita IVA e si abbandona la cedolare seca.

L’opzione “cedolare secca” può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Categorie:

  •  A/1 (appartamenti),
  • A/2 (appartamenti in ville),
  • A/3 (appartamenti in villini),
  • A/4 (locali ad uso abitativo in villini),
  • A/5 (villini),
  • A/6 (rustici ad uso abitativo),
  • A/7 (case di tipo popolare),
  • A/8 (case economiche),
  • A/9 (case ultrapopolari)

Le Pertinenze possono essere locate:

  • congiuntamente all’abitazione;
  • oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Modalità di applicazione: La cedolare secca si applica automaticamente sui redditi derivanti da affitti brevi, senza necessità di presentare una dichiarazione dei redditi separata.

Ecco cosa significa:

In parole semplici:

  • Se scegli di applicare la cedolare secca sui tuoi affitti brevi, l’imposta sui redditi derivanti da tali affitti viene calcolata automaticamente dall’Agenzia delle Entrate.
  • Non è necessario compilare una dichiarazione dei redditi separata per questi redditi, in quanto sono già inclusi nel calcolo automatico.

Come funziona:

  • L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati dei contratti di locazione breve registrati con le informazioni in loro possesso (ad esempio, il tuo reddito imponibile).
  • Come funziona la cedolare secca per i contratti non registrati:

    • Comunicazione obbligatoria: Nonostante la mancata registrazione, i proprietari che optano per la cedolare secca sono comunque obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio di ogni anno, i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati nell’anno precedente.
    • Mancata comunicazione: La mancata comunicazione comporta l’applicazione delle sanzioni amministrative previste dalla normativa.
  • Sulla base di questi dati, l’Agenzia calcola l’imposta dovuta con la cedolare secca e la sottrae direttamente dai tuoi redditi.
  • Riceverai un avviso di accertamento che indica l’importo dell’imposta dovuta e le modalità di pagamento.

Vantaggi:

  • Il regime della cedolare secca è semplice e automatico, in quanto non richiede la compilazione di una dichiarazione dei redditi separata.
  • È vantaggioso dal punto di vista fiscale, in quanto l’aliquota d’imposta è generalmente più bassa rispetto a quella IRPEF ordinaria.

Esempio:

  • Supponiamo che tu abbia affittato un immobile per un breve periodo e abbia percepito un canone di 1.000 euro.
  • Se applichi la cedolare secca con aliquota al 26%, l’imposta dovuta sarà pari a 260 euro (1.000 euro x 26%).
  • L’Agenzia delle Entrate calcolerà automaticamente questa imposta e la sottrarrrà dal tuo reddito imponibile.
  • Riceverai un avviso di accertamento che indica che devi pagare 260 euro di imposta.

Importante:

  • La cedolare secca non è obbligatoria. Puoi scegliere di applicare il regime ordinario IRPEF sui tuoi affitti brevi.
  • Se scegli la cedolare secca, devi rinunciare ad alcune detrazioni e deduzioni fiscali che potresti altrimenti applicare.

Per maggiori informazioni:

A partire da gennaio 2024 Airbnb trattiene automaticamente il 21% della cedolare secca sui redditi derivanti da soggiorni brevi (fino a 30 notti) degli host che affittano i loro immobili sulla piattaforma in Italia.

Si tratta di una novità introdotta con la Legge di Bilancio 2024, che ha modificato il Decreto-legge 50/2017. In base a questa normativa, Airbnb è ora obbligata ad agire come sostituto d’imposta, applicando la ritenuta fiscale del 21% sui compensi degli host e versandola direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Per gli host, questo significa che:

  • Non è più necessario calcolare e versare autonomamente la cedolare secca.
  • L’importo netto del guadagno, già al netto della ritenuta fiscale, sarà visibile nel loro conto Airbnb.
  • È comunque importante conservare la documentazione relativa ai redditi da locazione breve, per eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

Cosa fare se hai ricevuto affitti nel 2023:

  • Se hai ricevuto affitti nel 2023, sei comunque tenuto a presentare la tua dichiarazione dei redditi e a versare la cedolare secca sugli stessi, anche se Airbnb ha già applicato la ritenuta fiscale nel 2024. Questo perché la nuova normativa non è retroattiva.
  • Potrebbero esserci dei casi in cui l’importo della ritenuta fiscale trattenuta da Airbnb non coincide con l’importo effettivamente dovuto. In questi casi, è possibile integrare o compensare il saldo in sede di dichiarazione dei redditi.

Per maggiori informazioni:

Ricorda che è sempre consigliabile consultare un professionista fiscale per avere una consulenza personalizzata sulla tua specifica situazione.

Come gestire gli Affitti Brevi.
La Partita IVA

Quando serve la Partita IVA?

Parliamo anche di Fattura Elettronica

Partita IVA

Cosa è la la P.IVA? Si tratta di un codice univoco per un’attività e la persona che ne è il titolare, fornendo una connessione con il fisco e la previdenza sociale. Attraverso la partita IVA la Persona dichiara le entrate e versa le imposte e i contributi allo stato.

I lavoratori dipendenti hanno uno stipendio sul quale sono già prelevate le tasse e i contributi, quindi non hanno bisogno di una P.IVA.

La partita IVA può essere richiesta presso l’Agenzia delle Entrate, di persona o sul sito, ed è gratuita. E’ a pagamento il lavoro di uno studio di Commercialista che è in grado di gestire tutte le operazioni correttamente e nei tempi.

La partita IVA serve, in pratica, solo a coloro che svolgono un’attività autonoma e sempre? No, la P.IVA serve per una attività autonoma che è anche continua e abituale.

Quindi, se la attività per gli Affitti Brevi si limita a un affitto occasionale della casa o appartamento (fino a un massimo di 4) e il reddito è quindi chiaramente individuato come integrazione di un reddito principale, non è necessario aprire la partita IVA. La tipologia di attività Affitti Brevi in questo caso  rientra  in quelle categorie per cui l’apertura della P.IVA non è obbligatoria, proprio perché non classificata come attività “continua e abituale”.

Affitti Brevi con Airbnb senza partita IVA:

  • se non affitti in modo continuo e abituale e hai al massimo 4 case/appartamenti;

    Dal quinto immobile locato, la situazione cambia poiché è obbligatorio aprire la partita IVA e si presume che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale (articolo 2082 del codice civile).

  • se non offri servizi aggiuntivi (servizio di trasferimento per esempio stazioni e aereoporti e porti o altri punti di transito, se non hai noleggi di alcun tipo lettini sulla spiaggia, se non sei un accompagnatore diretto di visite guidate o convenzionato a visite guidate, se non hai colazione, e altri servizi) ma solo quelli base di pulizia (biancheria, sapone, ma messe in un posto fisso che poi l’Ospite sistema) e di comunicazione come il wi-fi.
  • se non fai pulizie quotidiane o durante il soggiorno ma solo quelle alla fine del soggiorno dell’ospite;
  • se osservi un periodo di chiusura annuale (non tutte i comuni lo richiedono, è bene che tu controlli).

Se ti ritrovi in questa gestione, allora è possibile avere attività con Airbnb senza partita IVA; puoi anche avere la gestione fiscale a “cedolare secca” e una gestione semplice dei pagamenti

la partita IVA per Airbnb servirà se la Attività è “continua e abituale”. Si tratta quindi  della Tua Attività principale di lavoro.

Con P.IVA è quindi possibile:

  • Affittare più di 4 locazioni;

    Dal quinto immobile locato, la situazione cambia poiché è obbligatorio aprire la partita IVA e si presume che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale (articolo 2082 del codice civile).

  • Offrire servizi aggiuntivi;
  • Tenere aperta l’attività per tutto l’anno, senza interruzioni.
  • Ma dovrai comunque esporre il listino prezzi nella tua casa, acquistare un’assicurazione ed emettere obbligatoriamente fattura .

Questa Attività è più rigorosa ed è molto meglio appoggiarsi ad un sistema strutturato informatico di gestione (non obbligatorio ma consigliato) e soprattutto  un Commercialista per soddisfare e rispettare tutte le normative correlate alla P.IVA.

Airbnb riconosce gli host professionisti e non professionisti. Sono host professionisti differenzia gli host con partita IVA. Un host professionista esegue il pagamento delle commissioni alla piattaforma AirBNB con la P.IVA.

AirBNB in fase di preparazione prenotazione consente anche agli Ospiti di inserire la propria P.IVA (Ospiti che prenotano per attività lavorativa)

E’ un obbligo per questi Host Professionali in AirBNB Airbnb a livello professionale (dotati di P.IVA) emettere fattura al pagamento degli Ospiti o alla loro partenza.

La fattura Airbnb deve riportare:

  • Data di emissione
  • Numero progressivo
  • Dati di chi emette la fattura (nome e cognome del titolare o ragione sociale della società con residenza o domicilio)
  • Numero di partita IVA di chi emette la fattura
  • Natura, qualità o quantità dei servizi prestati
  • Data in cui sono stati prestati i servizi, che può essere diversa dalla data di emissione
  • Aliquota, ammontare di imposta e imponibile (si arrotonda al cent. di €)

Fattura elettronica

Dal 1° gennaio 2019 è obbligatoria come noto l’emissione della fattura elettronica. Attenzione, però: non sarà obbligatorio emettere la fattura elettronica se la tua contabilità è in regime forfettario, o agevolato, oppure se il tuo ospite non risiede in Italia. Si raccomanda di verificare con il proprio Commercialista se non ci si affida ad un Property Manager

Fattura Elettronica

Airbnb fattura elettronica: si tratta di un documento digitale contenente le informazioni della fattura e del mittente e che ha lo stesso valore di una fattura cartacea. La fattura elettronica per casa vacanza è un documento digitale che include i contenuti e i dati del mittente in modo sicuro, evitando la necessità di stampare il documento. E’ sempre possibile per cortesia stampare la carta, ma non obbligatorio.

La Fattura elettronica permette di connettersi al sistema dell’Agenzia delle Entrate: il Sistema di Interscambio (SdI). Questo effettua i controlli sul documento e, non appena tali controlli sono superati, consegna la fattura al destinatario in base al  Codice Destinatario o indirizzo PEC) specificato sulla fattura. La fattura va conservata in modo digitale per 10 anni.

Chi ha l’obbligo di emettere fatture elettroniche? A partire dal 1° gennaio 2019 l’obbligo di emettere fattura elettronica  è esteso alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi tra soggetti privati (professionisti, partita IVA e consumatori finali) residenti sul territorio italiano.

Eccezioni

Chi può non gestire la fattura elettronica:

  • I soggetti che applicano il regime forfettario
  • I soggetti che applicano il regime agevolato o di vantaggio (cosiddetto dei minimi)
  • I soggetti che cedono beni/prestano servizi a un cliente finale non residente in Italia.

 

Per quanto riguarda la fattura elettronica airbnb o casa vacanza, visto che nel settore degli affitti brevi vale l’esonero per coloro che aderiscono al regime forfettario o al regime dei minimi, sono compresi anche i proprietari di strutture ricettive che:

 

I proprietari di B&B, case vacanza e affittacamere non sono obbligati ad emettere fattura elettronica nei confronti di ospiti residenti al di fuori dall’Italia.

AirBNB e fattura

Airbnb è una impresa NON Italiana, quindi, per ora, non ha obbligo di fatturazione elettronica, e così gli host sono esentati dalla ricezione di fattura elettronica da parte di Airbnb. Sarà da valutare nel futuro.

Sì.

Attenzione! l’esenzione riguarda solo l’obbligo di emissione della fattura elettronica, ma non la ricezione.

In ogni caso gli host quindi dovranno obbligatoriamente rendersi disponibili a ricevere fatture elettroniche, se viene a loro destinata.

Come produrre ed inviare correttamente una fattura elettronica Airbnb o casa vacanze?

E’ una opzione affidarsi ad un Property Manager che dispone di tutti gli strumenti. Oppure dotarsi di uno strumento adeguato, magari fornito dal Commercialista.

In ogni caso:

  • Ottenere il codice Destinatario di colui a cui inviare la Fattura
  • Generare un file in formato XML con un software specifico.
  • Marcare con propria firma digitale il documento, necessaria per attestare l’identità di chi emette la fattura, ma anche l’integrità del suo contenuto. (Attenzione: se non ce l’hai ancora, ti consigliamo di acquistare quanto prima la firma digitale, in quanto sarà utile in vari contesti)
  • Inviare il documento allo SdI.
  • Accertarsi di ricevere la conferma di ricezione e accettazione dallo SdI.

Il Codice Destinatario è un codice identificativo formato da sette caratteri, diverso e unico per ogni partita IVA, ed è il mezzo attraverso cui il sistema SdI identifica il cliente e fa in modo che gli venga recapitato il documento elettronico.

Il sistema elettronico è predisposto per assicurare una risposta. Se il canale di ricezione del tuo cliente è pieno, riceverai un messaggio che è impossibile consegnarla e la copia originale di fattura elettronica airbnb  verrà messa a disposizione del cliente nel cassetto fiscale o sulla piattaforma ‘Fatture e corrispettivi’.

 

Dove si inserisce il Codice Destinatario?

Al momento di generare la fattura troverai un apposito campo in cui inserirlo.

 

Se non si dispone del Codice Destinatario?

E’ possibile indicare l’indirizzo PEC. La PEC è una posta elettronica certificata che viene usata per le comunicazioni ufficiali. Come nel caso del canale di ricezione col codice destinatario, se la casella PEC del tuo cliente fosse piena  riceverai una notifica di impossibilità di consegna e la copia originale della fattura verrà resa disponibile nel cassetto fiscale o sulla piattaforma ‘Fatture e corrispettivi’ del tuo cliente.

CodiceDestinarario” il codice convenzionale formato da 7 zeri (codice 0000000), per completare i campi e rendere la fattura pronta per le verifiche del sistema di Interscambio.

Il consiglio è di prepararsi bene, oppure appoggiarsi ad un Commercialista o delegare il proprio Property Manager.

Durata degli Affitti

Gestione per affitti brevi, tipicamente inferiori ai 30 giorni

Gestione per affitti brevi, tipicamente inferiori ai 30 giorni. ma le LT sono spesso utilizzate per affitti molto brevi, anche solo di pochi giorni.

CAV O LT?

La decisione di registrare e affittare il tuo appartamento come CAV o LT dipende dalla tua volontà di conformarti alle regolamentazioni specifiche per le CAV, inclusa la gestione di servizi aggiuntivi e l’ottenimento di eventuali licenze, rispetto a una gestione potenzialmente più semplice e meno regolamentata con le LT. Le normative locali saranno decisive nel determinare cosa è permesso e quali obblighi devi soddisfare in entrambi i casi.

Normative locali:

Alcuni comuni o regioni potrebbero avere preferenze o restrizioni che influenzano la scelta.

Gestione

Il Property Manager per offrire un servizio più completo (CAV) o una gestione più semplice (LT).

Obblighi Fiscali e Amministrativi

Diversi tra CAV e LT, possono influenzare la decisione a seconda della convenienza o della facilità di gestione.

CONTRATTO

nella gestione sia delle Case per Vacanze (CAV) che delle Locazioni Turistiche (LT) in Italia, è pratica comune e spesso necessaria redigere e far firmare un contratto agli ospiti.casi.

Approfondiamo

Vediamo come ogni elemento aiuta a migliorare il Servizio.

normative locali

COMUNE & COMUNE

Le normative locali sugli affitti brevi variano significativamente da un comune all’altro e da una regione all’altra, riflettendo le specifiche esigenze e preoccupazioni delle comunità locali. Queste normative sono spesso introdotte per bilanciare i vantaggi economici derivanti dal turismo e dagli affitti temporanei con la necessità di mantenere disponibili e accessibili le abitazioni per i residenti permanenti.

LIMITI DI DURATA

Per esempio, alcune città possono imporre limiti sulla durata totale annuale durante la quale una proprietà può essere affittata a breve termine, per evitare che le abitazioni vengano sottratte al mercato residenziale a lungo termine. Altre possono richiedere ai proprietari di ottenere licenze o permessi specifici, a volte con il pagamento di una tassa, per poter offrire alloggi in affitto breve. Questo non solo regolamenta il mercato ma serve anche a garantire che gli alloggi rispettino determinati standard di sicurezza e comfort.

CONVERSIONI ALLOGGI

Alcune regioni hanno anche stabilito dei limiti specifici per contrastare la conversione di alloggi residenziali in affitti turistici a breve termine, al fine di preservare il tessuto residenziale delle città e garantire che ci sia una sufficiente offerta di alloggi a lungo termine per i residenti.

SICUREZZA

Le normative possono anche mirare a garantire che gli alloggi in affitto breve rispettino gli standard di sicurezza, igiene e comfort. Inoltre, la necessità di rispettare queste normative locali sottolinea l’importanza per i proprietari di informarsi e aderire alle regole vigenti nella loro area specifica, per evitare sanzioni e contribuire positivamente alla comunità.

Gestione

CASA VACANZE (CAV)

La gestione di una Casa per Vacanze implica offrire un alloggio completamente arredato per soggiorni di breve termine. I property manager di CAV devono assicurare una serie di servizi simili a quelli alberghieri, come la fornitura di lenzuola, asciugamani, e talvolta anche di servizi aggiuntivi come la colazione o la pulizia giornaliera. Devono gestire le prenotazioni, garantire l’accoglienza e l’assistenza agli ospiti durante il soggiorno, e occuparsi della manutenzione dell’immobile.

Questo tipo di gestione richiede una presenza costante o facilmente reperibile per risolvere qualsiasi problema possa sorgere e garantire la migliore esperienza possibile agli ospiti.

LOCAZIONE TURISTICA (LT)

La Locazione Turistica, invece, si riferisce alla locazione di un immobile ammobiliato per periodi brevi, senza fornire servizi aggiuntivi tipici dell’ospitalità alberghiera. In questo caso, il property manager si occupa principalmente della gestione delle prenotazioni, dell’accoglienza degli ospiti, della pulizia iniziale e finale, e della manutenzione ordinaria dell’immobile.

La gestione di una LT è meno impegnativa rispetto a una CAV in termini di servizi offerti, ma richiede comunque attenzione nella selezione degli ospiti, nella gestione dei contratti di locazione temporanea e nel rispetto delle normative locali relative alle locazioni brevi.

ATTENZIONE

In entrambi i casi, il property manager deve essere aggiornato sulle normative locali che regolamentano gli affitti brevi, comprese eventuali tasse di soggiorno e requisiti di sicurezza. La differenza principale tra le due gestioni risiede nel livello di servizio offerto agli ospiti e nelle responsabilità quotidiane del manager.

La scelta tra gestire una CAV o una LT dipenderà dagli obiettivi del proprietario, dalla posizione dell’immobile e dal target di ospiti che si intende raggiungere.

Obblighi fiscali

Nel contesto italiano, la gestione di Case per Vacanze (CAV) e Locazioni Turistiche (LT) richiede il rispetto di specifici obblighi amministrativi e fiscali, fondamentali per operare in conformità con la legge.

CASA VACANZE (CAV)

Per avviare una Casa per Vacanze, è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune in cui si trova l’immobile.

Questa procedura consente di comunicare all’amministrazione locale l’intenzione di avviare l’attività, assicurandosi che questa rispetti tutte le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, e requisiti urbanistici. La SCIA è cruciale per le CAV poiché verifica la conformità dell’attività alle leggi locali e nazionali, permettendo così di operare legalmente.

Oltre alla SCIA, il gestore di una CAV deve anche occuparsi della riscossione e del versamento della tassa di soggiorno, se prevista dal comune, e rispettare gli obblighi fiscali relativi all’emissione di fatture e al pagamento dell’IVA.

LOCALITA’ TURISTICA

Le Locazioni Turistiche, offrendo soggiorni brevi senza i servizi aggiuntivi tipici delle CAV, solitamente non richiedono la presentazione della SCIA, a meno che specifiche normative locali non stabiliscano diversamente.

Tuttavia, è imperativo registrare i dati degli ospiti attraverso il sistema Alloggiati Web, comunicandoli alla questura entro 24 ore dall’arrivo, per motivi di pubblica sicurezza.

Dal punto di vista fiscale, i gestori possono optare per il regime della cedolare secca, che semplifica gli adempimenti fiscali eliminando la necessità di riscuotere l’IVA e facilitando la gestione dei redditi derivanti dall’affitto.

PER CONCLUDERE

In entrambi i casi, la chiarezza e la precisione nella gestione degli adempimenti amministrativi e fiscali sono essenziali per garantire il successo e la legalità dell’attività di affitto breve, proteggendo sia i gestori che gli ospiti.

Contratto

Questo documento ha lo scopo di definire chiaramente i termini e le condizioni del soggiorno, le responsabilità di entrambe le parti, e qualsiasi altra disposizione rilevante, contribuendo a prevenire malintesi e a fornire una base legale per la risoluzione di eventuali controversie.

Nel contratto di affitto breve dovrebbero essere inclusi almeno i seguenti elementi:

  • Identificazione delle Parti: Nomi completi e dati identificativi di ospiti e gestore o proprietario.
  • Descrizione dell’Immobile: Indirizzo completo e una descrizione dettagliata dell’alloggio, inclusi i servizi offerti.
  • Durata del Soggiorno: Le date di check-in e check-out.
  • Importo del Canone di Locazione: L’importo totale del soggiorno, incluse eventuali tasse di soggiorno previste dal comune, e le modalità di pagamento.
  • Deposito Cauzionale: Se richiesto, l’importo del deposito cauzionale per coprire eventuali danni.
  • Regole dell’Alloggio: Inclusi limiti sull’uso delle strutture, divieto di fumo, gestione dei rifiuti, e qualsiasi altra regola specifica dell’immobile.
  • Cancellazione e Modifiche: Politiche di cancellazione e le condizioni per eventuali modifiche al soggiorno.
  • Obblighi e Responsabilità: Dettagli sugli obblighi degli ospiti e del gestore o proprietario durante il soggiorno.

 

La redazione di un contratto chiaro e dettagliato è fondamentale per assicurare la trasparenza e la comprensione reciproca tra ospite e gestore, oltre a garantire il rispetto delle normative locali.

Questo aspetto è particolarmente importante in Italia, dove la regolamentazione degli affitti brevi può essere complessa e varia da comune a comune.

Avere un contratto firmato aiuta a formalizzare l’accordo, facilitando la gestione delle locazioni e offrendo una maggiore sicurezza giuridica a entrambe le parti.

Per Approfondire normative legali

NORMATIVE

Colleghiamoci con l'esperto legale
Autorizza alla chat/Authorize to chat
Chat con noi
Scan the code
Buon giorno👋
Come Posso aiutarvi?
Can I help you?